Ο εντολέας μας εκμίθωνε ως ιδιοκτήτης γραφείο σε κεντρική περιοχή της Αθήνας (Κολωνάκι) έχοντας συμφωνήσει σε πολυετή διάρκεια μίσθωσης το έτος 2014. Δεδομένης όμως της τεράστιας αύξησης των τιμών ενοικίων αξίωνε την αναπροσαρμογή του μισθώματος δεδομένου ότι το ποσό των 400€ υπολειπόταν σημαντικά της αξίας του μισθίου στην αγορά.

Το γραφείο μας άσκησε αγωγή ενώπιον του Ειρηνοδικείου Αθηνών, το οποίο με την υπ’ αρ. 986/2023 απόφαση δικαίωσε τον εντολέα μας αυξάνοντας το μίσθωμα κατά 80%, ήτοι σε 720€ μηνιαίως.

ΕΙΡΗΝΟΔΙΚΕΙΟ ΑΘΗΝΩΝ
ΕΙΔΙΚΗ ΔΙΑΔΙΚΑΣΙΑ ΠΕΡΙΟΥΣΙΑΚΩΝ ΔΙΑΦΟΡΩΝ
ΜΙΣΘΩΤΙΚΕΣ ΔΙΑΦΟΡΕΣ

 

986/2023
Αριθμός απόφασης

ΤΟ ΕΙΡΗΝΟΔΙΚΕΙΟ ΑΘΗΝΩΝ

….

Συνεδρίασε δημόσια στο ακροατήριό του την ,,, Μάϊου 2023, για να δικάσει τη υπόθεση:
Α’ΑΓΩΓΗ:
Του ενάγοντας: …………….
Του εναγομένου : ………………………
Β’ΑΓΩΓΗ:
Του ενάγοντας: …………
Του εναγομένου : ……………..

ΜΕΛΕΤΗΣΕ ΤΗ ΔΙΚΟΓΡΑΦΙΑ
ΣΚΕΦΘΗΚΕ ΣΥΜΦΩΝΑ ΜΕ ΤΟ ΝΟΜΟ

ΠΙ. Περαιτέρω, κατά το άρθρο 388 ΑΚ, το οποίο εφαρμόζεται ειδικώς επί αμφοτεροβαρών συμβάσεων, αν τα περιστατικά στα οποία κυρίως, ενόψει της καλής πίστεως και των συναλλακτικών ηθών, τα μέρη στήριξαν τη σύναψη αμφοτεροβαρούς συμβάσεως, μεταβλήθηκαν ύστερα από λόγους που ήταν έκτακτοι και δεν μπορούσαν να προβλεφθούν και από τη μεταβολή αυτήν η παροχή του οφειλέτη, ενόψει και της αντιπαροχής, έγινε υπέρμετρα επαχθής, το Δικαστήριο μπορεί κατά την κρίση του με αίτηση του οφειλέτη να την αναγάγει στο μέτρο που αρμόζει, ή και να αποφασίσει τη λύση της συμβάσεως εξ ολοκλήρου ή κατά το μέρος που δεν εκτελέστηκε ακόμη. Μεταξύ των αναγκαίων προϋποθέσεων για τη στοιχείοθέτηση του άρθρου 388 ΑΚ, το οποίο εφαρμόζεται και επί αναπροσαρμογής του μισθώματος στην εμπορική μίσθωση (άρθρ. 7 παρ. 4 π.δ. 34/1995] είναι και το γεγονός ότι τα περιστατικά που προκάλεσαν τη μεταβολή πρέπει να είναι έκτακτα και απρόβλεπτα. Τέτοια είναι τα περιστατικά που δεν επέρχονται κατά την κανονική πορεία των πραγμάτων, παρά προκαλούνται από ασυνήθιστα γεγονότα, φυσικά, πολιτικά, κοινωνικά, οικονομικά κλπ. Έτσι, γεγονότα τυχαία, που όμως συνήθως συμβαίνουν, ούτε έκτακτα μπορούν να χαρακτηρισθούν, ούτε απρόβλεπτα είναι. Ειδικότερα, δεν αποτελεί γεγονός έκτακτο και απρόβλεπτο η αύξηση της τιμής των ακινήτων γενικότερα και των καταστημάτων ειδικότερα, καθόσον δε αφορά στην αιτίες υποτίμησε η του νομίσματος, δεν μπορεί μόνη αυτή να αποτελέσεί περίπτωση εφαρμογής του άρθρου 388 ΑΚ, έστω και αν είναι έκτακτη ή απρόβλεπτη, αλλά πρέπει προς τούτο να συντρέχουν και οι λοιπές πιο πάνω προϋποθέσεις, όπως η υπό των ερών στήριξη της σύμβασης στα μεταβληθέντα περιστατικά, οι συνθήκες κατάρτισης αυτής, η οικονομική κατάσταση των μερών, η εξυπηρετούμενη με τη σύμβαση ανάγκη, το αναμενόμενο από αυτήν κέρδος κλπ. (βλ. ΑΠ 1252/1986 ΕΕΝ 1987. 448]. Εξάλλου, ή διάταξη του άρθρου 288 του ΑΚ θεσπισθείσα αρχή, κατά την οποία ο οφειλέτης υποχρεούται εκπληρώσει την παροχή όπως απαιτεί η καλή πίστη, αφού ληφθούν υπόψη και τα συναλλακτικά ήθη, λειτουργεί τόσο ως συμπληρωματική των δικαιοπρακτικων’ βουλήσεων ρήτρα όσο και ως διορθωτική αυτών, στις περιπτώσεις κατά τις οποίες, ένεκα συνδρομής ειδικών συνθηκών (νομισματικών εκπτώσεων, υποτιμήσεων ή διακυμάνσεων μεταβλήθηκαν οι προϋποθέσεις εκπληρώσεως στο συμφωνηθέν μέτρο των συμβατικών παροχών. Παρέχει δε στο Δικαστή τη δυνατότητα όπως, βάσει αντικειμενικών κριτηρίων αντλουμένων από την έννομη τάξη και τις κρατούσες στις συναλλαγές αντιλήψεις, κατ’ απόκλιση από τα συμφωνηθέντα ή επεκτείνοντας το συμφωνηθέν μέγεθός της, ώστε αυτή να ανταποκρίνεται στις κατά το χρόνο εκπληρώσεώς της απαιτήσεις της συναλλακτικής καλής πίστεως. Ως προς τη σχέση της πιο πάνω διατάξεως του άρθρου 288 ΑΚ προς εκείνη του άρθρου 388 ΑΚ, γίνεται δεκτό ότι η δεύτερη είναι ειδική εφαρμογή της γενικής αρχής της καλόπιστης εκπληρώσεως της παροχής, την οποία καθιερώνει η πρώτη, με την έννοια όταν δεν συντρέχουν οι προϋποθέσεις εφαρμογής του άρθρου 388 ΑΚ, δηλαδή (το μη προβλεπτό της μεταβολής και το ανυπαίτιο της μη προβλέψεως της. Η ανωτέρω διάταξη του άρθρου 288 ΑΚ, υπό τις προεκτεθείσες προϋποθέσεις, εφαρμόζεται και επί εμπορικών μισθώσεων ενόψει του άρθρου 44 του π.δ. 34/1995 (ολ. ΑΠ 9/1997 ΕΔΠολ 1997.169, ολί | | ΑΠ 927/1982 ΕλλΔνη 24.25, ΑΠ 293/1992 ΕλλΔνη 34.1293, ΑΠ 481/1990 ΝοΒ 39.9211] ί ΕφΠειρ 1343/ 1995 ΕλλΔνη 37.1656]. Ωστόσο, αναπροσαρμογή του μισθώματος κατά το άρθρ. 288 ΑΚ δε σημαίνει εξουσία του Δικαστηρίου να διαμορφώσει το μίσθωμα σε εκείνο ακριβώς το ύψος το οποίο μπορεί να επιτευχθεί υπό καθεστώς ελεύθερης μίσθωσης με βάση την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη, όπως όριζε αρχικά το άρθρο 5) του ν.; ί 1 1Η 813/1978. Σημαίνει αντίθετα ότι το Δικαστήριο οφείλει πρώτα να ερμηνεύσει αν μεταξύ του οφειλομένου κατά το σύστημα της αντικειμενικής ή συμβατικής αναπροσαρμογής μισθώματος και του ελεύθερου μισθώματος υπάρχει διαφορά τόσο σημαντική, ώστε να επιβάλλεται, κατά τις αρχές της καλής πίστης και τα συναλλακτικά ήθη, η αναπροσαρμογή του πρώτου και ύστερα, αν διαπιστώσει τέτοια διαφορά, να αναπροσαρμόσει το μίσθωμα στο επίπεδο εκείνο το οποίο αίρει τη δυσαναλογία και αποκαθιστά τη διαταραχθείσα καλή πίστη. Τη συνδρομή των ειδικών συνθηκών που επιβάλλουν την εφαρμογή της ως άνω διατάξεως οφείλει, για την πληρότητα της αγωγής, να επικαλεσθεί και, σε περίπτωση αμφισβητήσεως, να αποδείξει ο ενάγων (βλ Αστικό Κώδικα Γεωργιάδη – Σταθόπουλου, κάτω από το άρθρο 288, αριθμοί 67 και 69). Ειδικότερα, όταν κατ’ εφαρμογή της ως άνω διατάξεως ζητείται η αύξηση ή η μείωση του συμφωνηθέντος μισθώματος, ο ενάγων οφείλει να περιλάβει στο εισαγωγικό δικόγραφο, πλην άλλων και πρόσφορα συγκριτικά στοιχεία, από την εκτίμηση των οποίων να μπορεί να σχηματισθεί δικανική πεποίθηση ότι το προτεινόμενο από αυτόν χρηματικό αντάλλαγμα είναι εκείνο που αντισταθμίζει, σύμφωνα με τις αρχές της καλής πίστης και των χρηστών συναλλακτικών ηθών, την αξία της παραχωρηθείσας στον εναγόμενο μισθωτή χρήσεως του ακινήτου (ΕφΑθ 9994/1989 ΕΔΠολ 1992.134). Προσδιοριστικά στοιχεία για την αναπροσαρμογή του μισθώματος, στην προκειμένη περίπτωση, αποτελούν η ουσιώδης μεταβολή των οικονομικών συνθηκών που υπήρχε κατά την κατάρτιση της συμβάσεως και ειδικότερα του τιμαρίθμου, του ατομικού εισοδήματος, η στενότητα ή μη της στέγης, που έχει ως συνέπεια τη σημαντική αύξηση ή μείωση της μισθωτικής αξίας του μισθίου ακινήτου και η ζημία του εκμισθωτή ή του μισθωτή, η οποία υπερβαίνει τον κίνδυνο που εκείνος ανέλαβε με τη σύμβαση. Τα στοιχεία αυτά, πρόσφορα και συγκεκριμένα, και όχι με απλή επανάληψη της διατυπώσεως του νόμου, πρέπει να περιέχονται στην αγωγή, διαφορετικά η παράλειψή τους δημιουργεί αοριστία και ακυρότητα του δικογράφου της (Εφ Θεσ 1228/1997 ΕλλΔνη 38.1659].

IV. Περαιτέρω, ο δικαστικός καθορισμός του μισθώματος με βάση τις πιο πάνω διατάξεις δεν καταργεί τη συμφωνία των διαδίκων περί σταδιακής αναπροσαρμογής του μισθώματος και ισχύει μόνο για το χρονικό διάστημα, ανεξάρτητα από τη διάρκειά του ή για το στάδιο για το οποίο κρίθηκε ότι υπάρχει η δυσαρμονία του μισθώματος, χωρίς να επηρεάζει την ισχύ της υπάρχουσας συμφωνίας και επομένως θα εξακολουθήσει να αναπροσαρμόζεται στο μέλλον και πάλι με βάση την υπάρχουσα συμφωνία […]

Τέλος, κατά την έννοια της διατάξεως του άρθρου 281 ΑΚ, για να θεωρηθεί η άσκηση | του δικαιώματος ως καταχρηστική, θα πρέπει η προφανής υπέρβαση των ορίων που επιβάλλουν η καλή πίστη ή τα χρηστά ήθη ή ο οικονομικός ή κοινωνικός σκοπός τού δικαιώματος να προκύπτει από την προηγηθείσα συμπεριφορά του δικαιούχου ή από την πραγματική κατάσταση που δημιουργήθηκε ή τις περιστάσεις που μεσολάβησαν ή από άλλα περιστατικά, τα οποία, χωρίς κατά νόμο να εμποδίζουν τη γέννηση ή να επάγονται την απόσβεση του δικαιώματος, καθιστούν μη ανεκτή την άσκησή του κατά τις περί δικαίου και ηθικής αντιλήψεις του μέσου κοινωνικού ανθρώπου, αφού τείνει στην ανατροπή καταστάσεως που δημιουργήθηκε υπό ορισμένες ειδικές συνθήκες και διατηρήθηκε για πολύ χρόνο, με επακόλουθο να συνεπάγεται επαχθείς συνέπειες για τον υπόχρεο. Απαιτείται δηλαδή, για να χαρακτηρισθεί καταχρηστική η άσκηση του δικαιώματος, να έχει δημιουργηθεί στον υπόχρεο, από την συμπεριφορά του δικαιούχου, σε συνάρτηση και με εκείνη του υποχρέου, και μάλιστα ευλόγως, η πεποίθηση ότι ο δικαιούχος δεν πρόκειται να ασκήσει το δικαίωμα του. Επίσης πρέπει οι πράξεις του υπόχρεου και η κατάσταση πραγμάτων που διαμορφώθηκε υπέρ αυτού να τελούν σε αιτιώδη σχέση με την προηγούμενη συμπεριφορά του δικαιούχου, αφού, κατά τους κανόνες της καλής πίστης, οι συνέπειες που απορρέουν από πράξεις άσχετες προς αυτή τη συμπεριφορά δεν συγχωρείται να προβάλλονται προς απόκρουση του δικαιώματος (ΟλΑΠ 16/2006, ΟλΑΠ 17/95, ΟλΑΠ 62/90, ΑΠ 1623/2012 ΤΝΠ Νόμος).

Εν προκειμένω […]

ΓΙΑ ΤΟΥΣ ΛΟΓΟΥΣ ΑΥΤΟΥΣ

-ΔΙΚΑΖΕΙ αντιμωλία των διαδίκων την από 20-04-2022 ΑΆγωγή, με αριθ. έκθεσης κατάθεσης …………….. και την από 12-01-2022 Β’ Αγωγή, με αριθ. έκθεσης κατάθεσης ……………

–ΑΠΟΡΡΙΠΤΕΙ την από 12-01-2022 Β’ Αγωγή με αριθ. έκθεσης κατάθεσης ΓΑΚ/ΕΑΚ: 1834/50/2022.

-ΔΕΧΕΤΑΙ εν μέρει την από 20-04-2022 Α’Αγωγή με αριθ. έκθεσης κατάθεσης .

-ΚΑΘΟΡΙΖΕΙ το μηνιαίο μίσθωμα για το αναφερόμενο στην παρούσα μίσθιο ακίνητο στο ποσό των επτακοσίων είκοσι ευρώ (720 €] από της επιδόσεως της αγωγής και μέχρι ι τη λήξη της διάρκειας της επίδικης μίσθωσης.

-ΥΠΟΧΡΕΩΝΕΙ τον εναγόμενο με την Α’ Αγωγή να καταβάλει στον ενάγοντα της Α’Αγωγής τη διαφορά που προκύπτει μεταξύ των καταβληθέντων μισθωμάτων και εκείνων που προέκυψαν κατόπιν της αναπροσαρμογής που αναφέρεται στην αμέσως προηγούμενη διάταξη, από την επίδοση της Α’ Αγωγής και μέχρι την τελεσιδικία της παρούσας απόφασης.

ΚΑΤΑΔΙΚΑΖΕΙ τον εναγόμενο με την Α’Αγωγή στη δικαστική δαπάνη του ενάγοντος της Α’Αγωγής, την οποία ορίζει στο ποσό των τριακοσίων εξήντα (360,00) Ευρώ.

Το παρόν κείμενο τίθεται προς ενημερωτικούς αποκλειστικά σκοπούς και δεν μπορεί να θεωρηθεί ως οδηγός ή συμβουλή για το χειρισμό αντίστοιχης υπόθεσης, καθώς το σύνολο των παραμέτρων είναι διαφορετικό σε κάθε ζήτημα.

Αν αντιμετωπίζετε υπόθεση αντίστοιχου αντικείμενου και αναζητείτε δικηγόρο, μπορείτε να Επικοινωνήσετε με το γραφείο μας.